domenica 23 giugno 2013

Come calcolare la rata massima concessa in un mutuo

Per poter erogare un finanziamento, un istituto di credito deve essere certo che il cliente possa sostenere senza particolari difficoltà il pagamento delle rate. Oltre alle classiche garanzie che le banche e le finanziarie richiedono per l'erogazione di un prestito (reddito costante, affidabilità del soggetto, ecc.), esse verificano anche che le rate non assorbano una quota troppo elevata del proprio reddito, altrimenti ne verrebbe compromessa la capacità di rimborso. Se ad esempio il reddito mensile di una famiglia è di 2000 euro, nessuna banca concederebbe un mutuo con una rata di 1500 euro, visto che sarebbe impossibile vivere con i rimanenti 500 euro e quindi il rischio di insolvenza sarebbe elevatissimo.

Come calcolare la rata massima concessa in un mutuo


La regola applicata dalle banche

Una regola frequente che gli istituti di credito applicano per la concessione dei mutui è quella che la massima rata del mutuo concessa (Rmax) non copra più di un terzo delle proprie entrate nette mensili, al netto degli eventuali finanziamenti in atto e considerando anche le mensilità aggiuntive nel caso dei lavoratori dipendenti.
In particolare, la massima rata concessa è stimabile con la seguente formula:

Rmax = (R-Q)/(3 f)

Dove:
R = Reddito netto annuale dei contraenti il mutuo o il finanziamento

f = rate annuali che si desiderano sostenere.

Q = quota annuale dovuta per finanziamenti in atto
Quindi se un impiegato ad esempio guadagna 1500 netti al mese per 14 mensilità, e ha un finanziamento in corso di 150 euro mensili, potrà quindi destinare al mutuo una rata massima del valore pari a:
(1500*14-150*12)/(3x12) = 533 euro/mese
Conoscendo a quanto ammonta la massima rata concessa, è possibile conoscere successivamente il massimo importo finanziabile in funzione del Tasso Nominale di Interesse e della durata del prestito. In questo modo si può definire il budget per l'acquisto di un bene, ad esempio di un immobile.


Esempio pratico per il calcolo del budget per la casa

Se l'impiegato precedente avesse da parte 50.000 euro e vorrebbe acquistarsi una casa, con una rata di 533 euro al mese e un mutuo al 5% di TAN potrebbe avere in prestito:
  • 99.288 euro da restituire in 30 anni
  • 91.175 euro da restituire in 25 anni
  • 80.762 euro da restituire in 20 anni
Pertanto il suo budget per l'acquisto della casa sarà compreso tra 130.000 euro e 150.000 euro circa.


Come influisce il proprio reddito sulla massima rata sostenibile

La quota assorbibile dalla rata del mutuo può oscillare a seconda del reddito del richiedente/i. Con redditi bassi, questa quota si assottiglia sempre di più, perché minore è la liquidità che si possiede più è probabile di non essere in grado di pagare tutte le rate. A chi ha rediti elevati, le banche possono finanziare molto più di un terzo delle entrate nette. Se due persone guadagnano ad esempio 8000 euro mensili, un mutuo con una rata da 3500 euro può essere sostenuto senza problemi: anche se la rata assorbe quasi il 44% delle entrate nette mensili, con i rimanenti 4500 euro due persone vivono dignitosamente e non mettono a rischio la banca dalla possibile insolvenza. Al contrario una persona che guadagna 1000 euro al mese, difficilmente potrà sostenere una rata che assorbe il 44% del suo stipendio, altrimenti si ritroverebbe a vivere con 660 euro al mese e quindi farebbe fatica a pagare le rate. In questo caso, un istituto di credito potrebbe calcolare una rata sostenibile addirittura inferiore al terzo delle entrate nette mensili, in modo che lui possa vivere senza difficoltà con i restanti soldi, tolti quelli della rata del mutuo.
Quindi in linea di massima, quando si vuole valutare la propria rata sostenibile, ancora prima di applicare la regola del 33%, è sempre meglio chiedersi prima se le entrate mensili che rimangono dopo il pagamento di un'ipotetica rata, sono in grado di garantire un'esistenza dignitosa, con uno stile di vita rapportato alle proprie possibilità. Se la risposta è positiva, quasi sicuramente la banca concederà il finanziamento richiesto, senza stravolgere durata del mutuo o l'importo finanziabile. Alla fine il 33% è un valore medio, che varia sicuramente da banca a banca ma soprattutto in funzione del reddito del richiedente/i il mutuo.

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