Come si valuta un immobile? Quali sono i criteri e i fattori di cui tenere conto per provare a fare la corretta valutazione di un edificio?
Quando si tratta di vendere o di acquistare un immobile, l’elemento imprescindibile è il saper conoscere il suo reale valore. Per farlo, il primo elemento da chiarire con assoluta certezza è il prezzo che andremo a pagare in sede di acquisto o che vorremo spuntare mettendo in vendita l’immobile.
Purtroppo valutare il prezzo di un immobile per il suo acquisto o la sua vendita non è cosi semplice come sembra.
Sono troppi i fattori da considerare, difatti per non sbagliare è sempre meglio rivolgersi ad un agente immobiliare abilitato, o comunque un professionista del settore.
Chi non è esperto corre, ad esempio, il rischio di confondersi tra il prezzo dell’immobile in questione e il valore catastale dello stesso (cosa ben diversa, in quanto per valore catastale intendiamo la base sulla quale viene calcolata l’imposta di registro che andremo a pagare quando andremo al rogito notarile! Si tratta, quindi, di un valore del tutto scollegato dal prezzo di mercato dell’appartamento in questione!).
Cosa si intende per valore di mercato di un immobile
Con “valore di mercato di un immobile” definiamo “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un venditore e un acquirente che agiscono in modo indipendente e consenziente, dopo un’adeguata promozione commerciale nell’ambito della quale le parti in causa hanno agito”:
- con prudenza;
- con cognizione di causa;
- senza alcuna costrizione.
In pratica si vuol più semplicemente affermare che acquirente e venditore si sono trovati entrambi d’accordo su una valutazione della casa che rende entrambi soddisfatti del beneficio che ne possono ottenere, acquistandola in un caso, vendendola nell’altro.
Si tratta di un valore che viene calcolato moltiplicando la superficie commerciale dell’immobile per la quotazione a metro quadro e per alcuni coefficienti di merito.
Come stimare l’immobile per ottenere un corretto valore di mercato
Superficie commerciale
Per poter arrivare a questo è necessario effettuare il calcolo della superficie commerciale dell’immobile.
Attenzione però! Per avere un valore di mercato corretto non ci riferiamo alla superficie calpestabile, bensì alla superficie commerciale (oltre a quella calpestabile sussistono anche altri elementi da considerare se si vende un’edificio, è il caso dei muri perimetrali, i balconi, i terrazzi, i giardini, solai, cantine e tutti gli spazi comuni se ci troviamo per l’appunto a considerare un condominio).
Nel calcolo non è necessario inserire anche le superfici occupate dai tramezzi, mentre per quanto riguarda i balconi bisogna considerare i regolamenti catastali della zona nella quale si trova l’edificio, poiché non sono necessariamente da usare nel calcolo per il 100% della loro superficie, ma spesso per una loro porzione variabile.
Quotazione a metro quadro dell’immobile
Ottenuta la superficie commerciale dovremo andare a considerare la sua quotazione al metro quadro, ossia il valore che viene attribuito a un metro quadro di superficie commerciale.
La quotazione al metro quadro può variare molto, soprattutto se distinguiamo tra grandi e piccole città, ma anche tra quartieri di grandi centri urbani!
Oltre alla dimensione della città, contano sicuramente anche altri fattori, come ad esempio la presenza o meno di servizi e negozi, la presenza o meno di punti di rilevanza storico-culturale.
Ecco perché quando si va a considerare il valore di mercato di un immobile è sicuramente importante andare a considerare la quotazione media degli edifici che si trovano nella stessa zona dove è presente anche la casa di nostro interesse (o di nostra proprietà se la vogliamo vendere).
In tal senso l’agenzia immobiliare sa guidare nel farci sapere quali sono le valutazioni al metro quadro, ma in ogni caso ci sono anche i valori medi degli immobili visionabili sul sito dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa esistono anche numerosi portali di confronto prezzi.
Coefficienti di merito
Un ultimo elemento da considerare per ottenere il valore corretto dell’immobile che si vuole acquistare o vendere è senza dubbio il coefficiente di merito, ossia una serie di fattori che rendono la casa in questione più o meno di pregio.
Solitamente si punta a suddividere i coefficienti di merito in quelli riferiti all’ambiente esterno, e quelli riferiti all’ambiente interno.
Tra quelli esterni consideriamo in particolar modo:
- la posizione dell’edificio;
- l’importanza della città (grande città, città d’arte, piccolo centro urbano, paesino rurale):
- vicinanza a scuole, ospedali, centri commerciali, negozi;
- tranquillità del quartiere nel quale si trova l’immobile (una zona tranquilla e rispettata è ben diversa da un’area dove vi è molto traffico o presenza di locali e punti di svago che si riempiono spesso in determinate sere, con annessi schiamazzi);
- il piano nel quale si trova l’appartamento, se si è in condominio (presenza di ascensore o meno);
- affaccio dell’edificio (vista mare, cortile, vista parco, fabbriche).
I coefficienti di merito interni da considerare sono, invece:
- necessità o meno di porre in atto interventi di redistribuzione degli ambienti interni (cambiare ad esempio la stanza da letto spostandola in una zona ritenuta migliore o più ampia);
- posizione delle varie stanze (se sono particolarmente esposte ad irradiamento solare o no);
- necessità o meno di porre in atto interventi di ristrutturazione dei locali perché necessitano di un miglioramento (pavimenti e mobili antiquati, cucina vecchia, bagno stretto e con vasca da bagno al posto di un box doccia) o di una vera e propria riqualificazione sul piano energetico (è il caso di quegli edifici per i quali non è stato predisposto un adeguato piano di isolamento termico in sede di costruzione, come ad esempio gli interventi di coibentazione sulle pareti interne, e che ora pagano lo scotto di questa mancanza con un pessimo valore della propria classe energetica di appartenenza);
- in un condominio è importante valutare anche il livello di manutenzione dello stesso e la necessità, presto o tardi, di porre in atto delle operazioni di miglioramento come il rifacimento del tetto o della facciata).
La presenza di questi ulteriori fattori fa comprendere come sia poco fattibile il voler dare una corretta valutazione del proprio immobile con una semplice e spartana analisi fatta autonomamente, ossia senza l’aiuto di un vero professionista del settore come un’agente immobiliare o un tecnico abilitato alla valutazione degli edifici.