Categoria: mutui

Quando si è inesperti in accensione di mutui ma si necessita di avviare un finanziamento a lungo termine è bene informarsi sull’argomento, così da non sottoscrivere accordi non in linea con i propri bisogni. Di seguito verranno riportate alcune diciture molto comuni nel settore bancario, utili per fare chiarezza e permettere ai potenziali richiedenti di mutuo di orientarsi bene.

Mutuo senza anticipo – In cosa consiste e com’è possibile ottenerlo?

Sebbene sia raro sentirne parlare, il mutuo senza anticipo esiste e riguarda alternative economico-finanziarie utili per comprare casa anche in assenza degli abituali requisiti, che solitamente si basano su condizioni lavorative stabili. Un esempio valido di ottenimento mutuo senza anticipo è l’affitto a riscatto, ovvero una particolare forma di locazione in cui, con la rata pagata, ci si aggiudica l’acquisto della casa. Ovviamente tale affitto segue iter particolari ed è regolato da accordi iniziali, espressi su carta che possono variare a seconda della tipologia di affitto a riscatto scelto (ne esistono tre tipi).

Per ovviare alla richiesta di anticipo è possibile optare per un’altra strada, ovvero puntare alle agevolazioni messe a disposizione dallo stato per chi ha meno di 35 anni o è titolare di un contratto di lavoro atipico. Con quanto premesso si sta facendo riferimento al Fondo di Garanzia Prima Casa, dov’è lo Stato stesso a fare da garante per il 50% del valore dell’immobile. Ecco quindi che l’ottenimento di un mutuo al 100% è fattibile senza dover anticipare alcuna liquidità. Per accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa è necessario rispondere in maniera positiva a particolari condizioni, consultabili direttamente sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Calcolo del piano d’ammortamento – È necessario saperlo fare? A cosa serve?

Calcolare a mano un piano d’ammortamento se non si è esperti è molto complicato, in quanto riguarda un quadro dettagliato dell’andamento delle rate del mutuo. Per farlo è necessario aiutarsi con internet, che accoglie numerosi siti in cui fare valide simulazioni. Avere e comprendere un piano d’ammortamento chiaro del mutuo che vogliamo sottoscrivere quindi è importantissimo, poiché consente di avere una panoramica chiara delle rate da pagare e di capire come sono formate. Genericamente all’inizio di un piano di ammortamento (sistema francese) le rate sono formate maggiormente da una quota d’interessi e in minor percentuale dalla quota capitale. Più ci si avvicina alla scadenza del mutuo e più le rate saranno formate maggiormente dalla quota capitale e in minor percentuale da quella d’interesse.

Consigli utili per scegliere un mutuo conveniente

Il miglior modo per scegliere un mutuo conveniente è non fermarsi alla prima proposta di finanziamento trovata, specialmente se si decide di informarsi online. Se la scelta viene fatta tra una delle banche pubblicizzate su portali web, meglio informarsi sulla serietà del sito stesso e solo dopo procedere alla sottoscrizione del mutuo. I migliori siti di comparazione mutui si riconoscono facilmente, in quanto sono sul mercato da diversi anni e mettono a disposizione un team di esperti per l’assistenza del cliente. Aspetti non di poco conto se si pensa che la parte iniziale della richiesta del mutuo, viene fatta interamente in modalità virtuale.

L’ ipoteca mutuo cos’è?

La prima cosa che vogliamo spiegare è il concetto di ipoteca, l’ipoteca è un vincolo che viene applicato ad un immobile.

Tale vincolo è scritto in presenza del notaio al momento della concessione del muto e ne assume valore legale,  viene stipulato dalla Banca/istituto di credito che eroga un mutuo oppure un prestito e il proprietario dell’immobile.

Durante questo vincolo è possibile  cambiare intestatario del mutuo, al contrario, non è possibile vendere, a meno che contestualmente alla vendita non si estingua il debito residuo

Perchè si mette un’ipoteca

E’ ormai  una prassi molto consolidata e raramente non si stipula, è un modo molto sicuro per gli istituti di credito di rientrare del credito erogato qualora ci sia insolvenza.

Se quindi dopo un certo periodo di tempo e rate, il debitore non paga, la banca ha il diritto, grazie all’ipoteca, di vendere l’immobile all’asta e rientrare della somma.

Cancellazione

la cancellazione dell’ipoteca, oggi, avviene in automatico quando le rate e le eventuali insolvenze sono terminate. Qualche anno fa, invece, era necessario farsi fare una lettera dalla banca a andare dal notaio.

Mutuo senza ipoteca

e’ possibile chiedere questa soluzione, di solito quando si chiede un mutuo per liquidità, gli svantaggi sono che i tassi sono più alti, e naturalmente viene concesso solo se il rischio di insolvenza per la banca è praticamente nullo.

I gradi dell’ipoteca

L’ipoteca può essere di primo, secondo, terzo grado, a seconda di quanti creditori possono rivalersi sul bene, determinando l’ordine di priorità.

Un’ipoteca di secondo grado potrà soddisfare il relativo creditore solo quando il ricavato del bene avrà soddisfatto pienamente il creditore che ha sottoscritto l’ipoteca di primo grado.

La sospensione temporanea delle rate di un mutuo : è una forma prevista secondo modalità stabilite nel contratto di mutuo o a seguito di eventi catastrofici naturali (in questo caso interviene lo stato).

La sospensione temporanea delle rate di un mutuo

per alcuni tipi di mutuo e a seconda dell’istituto bancario con cui avviene la stipula, è possibile chiedere la sospensione temporanea delle rate di un mutuo.

Può avvenire:

• per un certo numero di volte limitato
• dopo aver pagato almeno alcune mensilità
• secondo modalità e casi specifici

Per i lavoratori precari si consiglia sempre un’assicurazione apposita che tutela questa particolarità

Perdita del posto di lavoro

Attualmente la legge interviene con fondi speciali, stabiliti secondo regole precise, attualmente  per il biennio 2015/2017 abbiamo 23 mila richieste , le quali  si possono presentare entro il 31 dicembre 2017.

Questa forma assistenziale non copre chi ha già un’assicurazione contro la perdita del posto di lavoro

La domanda deve essere presentata in banca, in caso di approvazione (in base ai fondi e alle domande) si ottiene la sospensione fino a 12 mesi nel pagare la quota capitale, invece, è necessario continuare a pagare la quota di interessi.

Seppur minima, è comunque una forma di aiuto per chi perde il posto di lavoro

Calamità naturali

Di recente a seguito di gravi disastri (vedi i terremoti), lo stato può mettere a disposizione un fondo straordinario e far interrompere le rate del mutuo per un tot di numero di mesi o anni a seconda della gravità della situazione.

Perché non viene concesso un mutuo? Ci sono diversi elementi per cui non viene concesso un mutuo. Il più comune di questi, ma non tanto ovvio, è il  rischio di insolvenza da parte del mutuatario.

Le altre casistiche sono ad esempio problematiche pregresse del  richiedente o dell’immobile.

Richiesta di un importo totale troppo alto

Questo è il caso  classico, molto comune, si chiede un importo troppo alto per il nostro reddito o per la nostra età.

Come già detto, infatti, l’importo deve entrare nella rata sostenibile mensile che abbiamo deciso di chiedere

se ho una rata sostenibile massima di 600 euro, non posso chiedere un mutuo di 600.000 euro in quanto nemmeno in 30 anni riuscire ad onorare con 600 euro al mese questa somma.

Quindi deve chiedere un importo totale di mutuo inferiore, questo equivale in molti casi a scegliere una casa diversa, meno costosa, oppure a versare i contanti necessari che comprano la differenza della rata.

Età è un altro fattore importare, a 60 anni, non posso chiedere un mutuo di 30 anni, non mi viene concesso in quanto il rischio d’insolvenza a lungo termine è troppo grande.

Cattivi pagatori

Questo è un caso molto particolare, per il quale di solito non  c’è rimedio.

Quando non si pagano un certo numero di rate di un prestito oppure le si pagano in ritardo, si viene segnalati nelle banche dati dei rischi finanziari e quindi si viene etichettati come “cattivi pagatori”.

Le banche, vedendo il vostro nome in questi data-base, possono non erogare nessuna forma di credito per evitare il verificarsi nuovamente di questi problemi.

I dati presenti delle centrali dei rischi finanziari devono essere rimossi per legge dopo un tempo prestabilito

Dopo un certo periodo di anni, i database vengono bonificati dai cattivi pagatori, ogni cittadino, può verificare la sua situazione:

In Italia c’è la centrale rischi della banca d’Italia e la SIA che sono società pubbliche. La CRIF è invece una società privata.

Reddito incerto

se non si ha un reddito dipendente a tempo indeterminato, vengono presi dei parametri che ogni banca ha per capire se è opportuno dare un finanziamento oppure no in quanto sarebbe troppo alto il rischio di restituzione.

In quest situazione ci sono anche i lavoratori atipici, e i redditi non dimostrabili in quanto ad esempio stagionali.

 

 Registro dei protesti

Il protesto è quando non abbiamo pagato una rata o serie si rate , l’ufficiale giudiziario è  venuto a casa nostra ma non abbiamo assolto il compito di restituire il denaro, in questo caso si viene iscritti al registro dei protesti.

Sono sopo qualche giorno che abbiamo pagato avviene la cancellazione, attenzione che può essere l’inizio della nostra iscrizione al registro dei cattivi pagatori.

 Scarso valore dell’immobile

Tramite la perizia obbligatoria della Banca, viene stabilito il valore di mercato dell’immobile, la banca, a seguito di questa stima, dà l’80% del mutuo.

Questa situazione è quella classica, ma ciò potrebbe non servire per l’acquisto dell’immobile in quanto potrebbe costare molto di più in quanto il venditore, avendone per esempio un legame affettivo, potrebbe decidere di venderla solo ad un prezzo di gran lunga maggiore.

In  questo caso, la banca non eroga il mutuo chiesto.

Irregolarità edilizie

E’ importante che nell’immobile prestato in garanzia non sussistano irregolarità edilizie o catastali.

 

Il piano di ammortamento alla francese è il piano di rimborso del capitale con rate costanti per tutta la durata del prestito, fissato un certo tasso di interesse. E’ il metodo più comunemente utilizzato dagli istituti di credito italiani.

Caratteristiche dell’ammortamento alla francese

Nel piano di ammortamento alla francese ogni rata è costante per tutta la durata del finanziamento, a condizione che il tasso di interesse resti fisso.
Ogni rata è suddivisa in una quota capitale e una quota interessi: quest’ultima viene calcolata sul capitale residuo ad un certo momento, e la quota capitale rimborsata sarà data dalla differenza tra il valore della rata ottenuto e la quota interessi.
Le prime rate del finanziamento hanno una quota interessi più alta. Man mano che il debito viene estinto, le quote interessi, essendo calcolate sul capitale residuo, diminuiranno sempre di più e quindi progressivamente aumenterà la quota di capitale rimborsata ad ogni rata.
Quindi, se il finanziamento dura t, ad un tempo t/x sarà stata rimborsata una quota capitale sempre inferiore a C/x (C è l’importo totale finanziato in un tempo t). Per dare un esempio, a metà mutuo ,la quota capitale rimborsata sarà minore della metà del capitale erogato.

 Esempio di piano di rimborso alla francese

Si supponga di aver bisogno di 5000 euro ad un tasso fisso del 5% annuale, da restituire nell’arco di un anno a rate costanti. I parametri che compaiono nel calcolo della rata sono quelli spiegati in dettaglio

• C = capitale richiesto.
• f = rate annuali che si desiderano sostenere.
• t = durata in anni del finanziamento.
• TAN = Tasso Annuo Nominale del mutuo (o finanziamento).

Il metodo di calcolo è il seguente:

• Numero totale di rate: f*t
• Tasso di interesse relativo all’intervallo di tempo tra due rate (es. mensile con 12 rate all’anno, semestrale con 2 rate all’anno: i = TAN/f
• Tasso di sconto: a = 1/(1+i)
• Rata: C*i/(1-a^N)

Prendiamo ad esempio i seguenti valori:

• N = 12 = numero rate
• i = 0,417% (interesse mensile), ricavato con un tasso annuo del 5%.
• a = 0,9959 (tasso di sconto)
• R = (5000 x 0,0042)/(1-0,9959)¹² = 428,04 euro al mese (rata)

Il piano di ammortamento viene calcolato impostando una semplice tabella.
La prima rata avrà una quota interessi pari a 5000*0,00417 = 20,83 €. La quota capitale da restituire sarà pari all’importo della rata meno la quota interessi, pertanto risulterà pari a 428,04-20,83 = 407,20 €.
Il debito residuo al pagamento della prima rata sarà pari al capitale totale meno la quota capitale restituita, quindi 5000-407,20= 4592,80 €.

La quota interessi della seconda rata sarà calcolata sul successivo debito residuo, e quindi risulterà inferiore. Questo spiega come mai la quota interessi scende progressivamente man mano che vengono pagate le rate.
La seconda rata avrà una quota interessi pari a 4592,80*0,00417 = 19,14 €. La quota capitale sarà pari all’importo della rata meno la quota interessi, pertanto risulterà pari a 428,04-19,14 = 408,90 €.
Il debito residuo al pagamento della seconda rata sarà pari al capitale residuo dopo il pagamento della prima rata meno la quota capitale restituita, quindi 4592,80-408,90 = 4183,90 €.
Questo procedimento va applicato fino alla fine del debito.
Alla fine del finanziamento si pagheranno in tutto 136,45 € di interessi.

Alla luce di quanto detto, più la durata del finanziamento aumenta, più si abbassa la rata scende ma di conseguenza si alza la spesa in interessi. Se il prestito fosse ad esempio diluito in due anni, si pagherebbe una rata di 219,39 € (superiore alla metà della rata precedente), ma in due anni si verserebbero interessi per un totale di 264,57 € ovvero 128,12 € in più.

 Attenzione al costo degli interessi

Per dare un’idea di quanto pesano gli interessi su mutui molto lunghi, ho redatto una tabella che mostra la quota totale di interessi da rimborsare, con un mutuo di 100.000 euro, per diverse durate, ad un tasso fisso del 5% annuo:

Come si può vedere, in 30 anni si dovrà restituire quasi il doppio dei soldi richiesti, mentre in 40 anni si avrebbe una spesa in interessi che supera abbondantemente l’importo del finanziamento.

 Su quali beni richiedere i finanziamenti?

I grandi costi dei finanziamenti devono far riflettere su una cosa molto importante: se possibile, è consigliabile richiedere i finanziamenti solo per i beni che acquisiscono valore nel tempo, in modo da poter recuperare gli interessi spesi.
Ad esempio, se si acquista una buona casa tramite un mutuo bancario trentennale, è vero che si pagheranno quasi il doppio dei soldi richiesti in interessi ma è anche vero che nel tempo la casa si rivaluta e quindi ciò che è stato speso in interessi potrebbe essere recuperato in futuro, parzialmente o anche totalmente, con la rivendita del bene. Queste valutazioni hanno sempre un margine di incertezza, ma consentono di vedere un finanziamento come uno strumento per ottenere un investimento a lungo termine.

Acquistando invece a rate beni non durevoli come elettrodomestici, automobili, televisori, la cifra in interessi non verrebbe recuperata perché con il tempo il bene perde di valore. Inoltre, questi beni possono anche essere soggetti facilmente a danneggiamento o furto e quindi ci si potrebbe ritrovare malauguratamente a pagare un debito per qualcosa che non si possiede più.
A mio avviso, per beni non durevoli è sempre meglio effettuare acquisti in contanti senza ricorrere ai finanziamenti, o in alternativa, comprare un bene di costo inferiore e intanto risparmiare per ulteriori acquisti futuri. Oppure si può contrarre un finanziamento, ma solo se non ci sono altre alternative e se il bene è di fondamentale importanza nell’immediato.

Il garante di un mutuo :  è una persona fisica richiesta dall’istituto di credito per prendersi delle responsabilità qualora il creditore non assolva i suoi dovere.

Il garante di un mutuo

si parla oggi giorno molto frequentemente di garante, molte volte in concomitanza anche con l’ipoteca del mutuo.

In molti contratti di mutuo, soprattutto per lavoratori atipici o con basso reddito, la sola ipoteca non basta, è necessario anche avere un garante.

Questa figura serve a tutelare la Banca, interviene quando il creditore  non paga un certo numero di rate. Quindi, oltre a vendere casa, l’istituto si rivale anche sul garante per le rate rimanenti.

Chi può farlo?

Tutti coloro che hanno un reddito dimostrabile, o eventualmente immobili su cui agire in caso di insolvenza.

Cosa rischia?

ovviamente il rischio può essere alto, e possono essere presi (in casi di insolvenza ):

• beni immobili
• liquidi (conti bancari) , succede a tutti gli effetti al mutuario, assumendosi tutte le responsabilità.

Dovete fare molta attenzione, non è una cosa da prendere alla leggera.

Risposte comuni

In caso di decesso, va immediatamente comunicato all’istituto, il quale deciderà se richiedere un’altra figura o meno.

Come togliersi : di norma, questa figura dura per tutto il tempo necessario alla fine delle rate. Per varie ragioni, si può richiedere formalmente di essere rimosso dall’incarico.

La banca deciderà se richiedere altra figura o meno

Deve essere un parente? Non necessariamente.

Come calcolare la rata massima concessa in un mutuo :  ci sono molti parametri da analizzare per calcolare quanto è possibile erogare per un mutuo senza che venga compromessa la possibilità di rimborso.

Sarebbe infatti assurdo concedere 1000 euro di mutuo a chi ha un reddito di 1200 euro, in quanto, con sole 200 euro non è possibile avere la garanzia della restituzione.

Ogni domanda di mutuo viene valutata analiticamente dall’istituto di credito per determinarne la fattibilità. Un mutuo fattibile è un mutuo il cui rischio di insolvenza calcolato ricade sotto una certa soglia. Se succede questo, il mutuo verrà concesso.

Per quantificare il rischio di insolvenza di un mutuo, gli istituti di credito sono dotati di appositi software che analizzano tutti i fattori caratteristici del mutuatario e ne stimano una probabilità di insolvenza.

Se questa probabilità si alza per cause legate al richiedente del mutuo o anche per cause esterne che dipendono dall’andamento dell’economia globale, le banche alzano lo spread. Quando questa probabilità supera una certa soglia, variabile da banca a banca, la domanda di mutuo non può essere accolta.

I fattori che alzano il rischio di insolvenza di un mutuo

I fattori che aumentano la probabilità che il mutuo venga rifiutato sono:

• Storia creditizia negativa del richiedente, soprattutto se ha delle rate passate di precedenti finanziamenti non pagate o pagate in ritardo. Questi dati vengono reperiti consultando le banche dati rischi finanziari.
• Rapporto elevato tra rata e reddito. Più la rata è elevata rispetto al proprio reddito, più difficoltoso sarà il pagamento regolare. Con un reddito di 2000 euro al mese si possono sostenere 400 euro mensili di rata mutuo. Se invece la rata del mutuo fosse 1200 euro, la sostenibilità nel tempo sarebbe nettamente più bassa (per approfondimenti: la rata sostenibile).
• Alto rapporto tra l’importo mutuato ed il valore dell’immobile. I mutui che coprono oltre l’80% del valore dell’immobile sono rischiosi per le banche e non sempre vengono concessi. Se il debitore non è in grado di pagare le rate, dopo un certo numero di ritardi o di rate non pagate, la banca può richiedere la risoluzione del contratto, ovvero la restituzione del debito rimanente. Se il mutuatario non può versare alla banca questa cifra, l’istituto di credito avvia le pratiche di espropriazione forzata del bene sottoposto ad ipoteca, mediante la sua vendita all’asta. Il ricavato della vendita all’asta della casa però è sempre più basso del suo reale valore di mercato e la banca rischia di non recuperare tutto il capitale mutuato. Per questo motivo, più è alto il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore della casa, più la banca rischia di non recuperare il capitale prestato in caso di insolvenza.
• Redditi discontinui e periodi di disoccupazione. La banca, prima di erogare un mutuo, deve essere certa (meglio dire quasi certa visto che in economia nulla è sicuro al 100%) di poter incassare periodicamente le rate. A nessuna persona priva di reddito o con reddito troppo basso e/o discontinuo viene concesso un mutuo. Per i lavoratori precari o atipici le banche mettono a disposizioni dei mutui affiancati a polizze assicurative aggiuntive oppure richiedono un garante.
• Età avanzata dei richiedenti, a causa del rischio di morte.
• Scarsa capacità di rivendita dell’immobile, che dipende dalla tipologia dell’immobile stesso e dalla sua ubicazione geografica. Un immobile ubicato al centro di una grossa città è molto più rivendibile rispetto ad un cascinale da ristrutturare sperduto tra le montagne. La rivendibilità di un immobile viene valutata con la perizia di un tecnico incaricato dalla banca.