Ogni domanda di mutuo viene valutata analiticamente dall’istituto di credito per determinarne la fattibilità. Un mutuo fattibile è un mutuo il cui rischio di insolvenza calcolato ricade sotto una certa soglia. Se succede questo, il mutuo verrà concesso.
Per quantificare il rischio di insolvenza di un mutuo, gli istituti di credito sono dotati di appositi software che analizzano tutti i fattori caratteristici del mutuatario e ne stimano una probabilità di insolvenza.
Se questa probabilità si alza per cause legate al richiedente del mutuo o anche per cause esterne che dipendono dall’andamento dell’economia globale, le banche alzano lo spread. Quando questa probabilità supera una certa soglia, variabile da banca a banca, la domanda di mutuo non può essere accolta.
rischio di insolvenza di un mutuo
I fattori che alzano il rischio di insolvenza di un mutuo
I fattori che aumentano la probabilità che il mutuo venga rifiutato sono:
- Storia creditizia negativa del richiedente, soprattutto se ha delle rate passate di precedenti finanziamenti non pagate o pagate in ritardo. Questi dati vengono reperiti consultando le banche dati rischi finanziari.
- Rapporto elevato tra rata e reddito. Più la rata è elevata rispetto al proprio reddito, più difficoltoso sarà il pagamento regolare. Con un reddito di 2000 euro al mese si possono sostenere 400 euro mensili di rata mutuo. Se invece la rata del mutuo fosse 1200 euro, la sostenibilità nel tempo sarebbe nettamente più bassa (per approfondimenti: la rata sostenibile).
- Alto rapporto tra l’importo mutuato ed il valore dell’immobile. I mutui che coprono oltre l’80% del valore dell’immobile sono rischiosi per le banche e non sempre vengono concessi. Se il debitore non è in grado di pagare le rate, dopo un certo numero di ritardi o di rate non pagate, la banca può richiedere la risoluzione del contratto, ovvero la restituzione del debito rimanente. Se il mutuatario non può versare alla banca questa cifra, l’istituto di credito avvia le pratiche di espropriazione forzata del bene sottoposto ad ipoteca, mediante la sua vendita all’asta. Il ricavato della vendita all’asta della casa però è sempre più basso del suo reale valore di mercato e la banca rischia di non recuperare tutto il capitale mutuato. Per questo motivo, più è alto il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore della casa, più la banca rischia di non recuperare il capitale prestato in caso di insolvenza.
- Redditi discontinui e periodi di disoccupazione. La banca, prima di erogare un mutuo, deve essere certa (meglio dire quasi certa visto che in economia nulla è sicuro al 100%) di poter incassare periodicamente le rate. A nessuna persona priva di reddito o con reddito troppo basso e/o discontinuo viene concesso un mutuo. Per i lavoratori precari o atipici le banche mettono a disposizioni dei mutui affiancati a polizze assicurative aggiuntive oppure richiedono un garante.
- Età avanzata dei richiedenti, a causa del rischio di morte.
- Scarsa capacità di rivendita dell’immobile, che dipende dalla tipologia dell’immobile stesso e dalla sua ubicazione geografica. Un immobile ubicato al centro di una grossa città è molto più rivendibile rispetto ad un cascinale da ristrutturare sperduto tra le montagne. La rivendibilità di un immobile viene valutata con la perizia di un tecnico incaricato dalla banca.
